1. Právní rozbor
Bytové družstvo Podlesí
předseda představenstva
Pavel Sekula
nám. Míru 12
761 40 Zlín
Právní rozbor Smlouvy o nájmu automobilového stání
Vážený pane Sekulo,
k Vašemu ve věci Smlouvy o nájmu automobilového stání upřesněnému mailem ze dne 10.5.2018 Vám tímto zasílám následující právní rozbor této .
Právní rozbor je zejména zaměřen na právní otázky, které jste vymezil citovaným mailem a při následné schůzce.
Jedná se o tyto otázky :
1. Částka ve smlouvách neodpovídá výši schváleného nájmu Radou SMZ.
Zatímco schválená částka za G činí 91.290,- Kč, tak částka předplaceného nájmu ve smlouvách je 179.000,-KčGS schválená částka 60.690,- Kč, ve smlouvách 119.000,- Kč.
2. Smlouva je nájemní, ale má znaky skryté kupní smlouvy.
3. Pro případ ukončení činnosti Družstva má nájemce právo odkoupit G, GS za 1.000,- Kč.
4. Po skončení nájemní doby (9/2023) má nájemce právo odkoupit G, GS, ale částka za odkoupení již není stanovena.
5. V případě ukončení nájemního vztahu nemá nájemce nárok na vyplacení již "vyčerpaného"nájemného.
6. V případě úmrtí nájemce není "vyčerpané" nájemné, ani nájemní vztah nijak ošetřen.
7. Existují tři různé výměry, velikosti plochy GS, ale všichni platí stejně
8. Existují dvě různé velikosti plochy G, ale všichni platí stejný nájem a podobně jako u GS je stejná částka za odkup.
9. Na ceně pořízení G, GS, na ceně výstavby, se podíleli všichni členové BD stejnou částkou. Tedy i ti, kteří G,GS neužívají a nemají možnost si ji odkoupit.
10. Cena nájemného G, GS a tedy i kupní cena je stanovena nad rámec ceny domu.
11. Stanovy BD umožňují prodej majetku pouze po předchozím souhlasu členské schůze a toto učiněno nebylo. Způsobuje uvedený nedostatek neplatnost ujednání?
Základní vymezení smlouvy o nájmu automobilového stání
Typově se u předložené smlouvy jednoznačně jedná o smlouvu o nájmu. Smlouvy se řídí ustanovením zák.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník s tím však, že u smluv uzavřených přede dnem 1.1.2014 se vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. řídí zákonem č. 40/1964 Sb. účinným v době jejich uzavření.
Pokud jde o smlouvu o nájmu, tak je to smlouva, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci užívací práva k označené věci, ke které on sám má vlastnické právo. Nájemce je oprávněn pak tuto věc sjednaným způsobem dočasnou dobu užívat a za toto užívání uhradit pronajímateli nájemné. Předmětem této smlouvy může být jakákoliv nezužitkovatelná věc movitá i nemovitá či její část. Nájemní smlouvou tedy pronajímatel převádí na nájemce na dobu dočasnou svá užívací práva nikoliv však právo vlastnické.
Je přípustné, aby součástí smlouvy o nájmu byla různá vedlejší ujednání. Vedlejším ujednáním ve smlouvě o nájmu může být i ujednání o právu následné koupě pronajaté věci.
Vedlejší ujednání uvedené ve smlouvě je zpravidla zcela oddělitelné od hlavní smlouvy a pokud tomu tak je, tak jeho platnost či neplatnost nezpůsobuje neplatnost hlavního závazku.
Z obsahu předložené smlouvy o nájmu automobilového stání vyplývá, že součástí smlouvy je vedlejší ujednání a to ujednání právu koupě předmětu nájmu, což lze považovat za smlouvu o budoucí kupní smlouvě, či smlouvu o právu následné koupě. Z obsahu ujednání vyplývá, že vůle stran při uzavření této smlouvy směřovala k tomu, aby nájemcem měl za konkrétně stanovených podmínek právo koupě předmětu nájmu. V čl. V odst. 6 Smlouvy je výslovně uvedeno :
„Smluvní strany sjednávají pro případ ukončení činnosti Družstva právo nájemců odkoupit od pronajímatelů jejich spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce - prostoru s právem užívat příslušné automobilové stání označené v prohlášení vlastníka a to za cenu 1.000,-Kč (slovy: Jedentisíc korun českých). Toto právo mohou nájemci uplatnit u pronajímatelů písemnou žádostí o odkup do tří měsíců ode dne, kdy se o ukončení činnosti Družstva doví, nejpozději však do dvanácti měsíců ode dne ukončení činnosti Družstva. Stejné právo, tedy odkoupit od pronajímatelů předmět nájmu, přísluší nájemcům i po uplynutí sjednané doby nájmu, přičemž žádost o odkup musí být pronajímatelům doručena ve lhůtě třiceti dnů od skončení nájmu, jinak toto právo zaniká. Dále se smluvní strany dohodly, že v případě prodeje spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce nese kupující i další náklady spojené s převodem, včetně daňových záležitostí poplatných době.”
Z citovaného ujednání vyplývá, že právo koupě se váže na vznik dvou alternativních podmínek a to buď uplynutí doby nájmu a nebo ukončení činností Družstva. Budoucí kupní cena je konkrétně stanovena a činí v obou případech částku 1.000 Kč. Je nutno podotknout, že u práva koupě v případě uplynutí doby nájmu není sice tato částka výslovně v této větě uvedena, ale její výši lze za použití výkladových pravidel dovodit z formulace “stejné právo”.
Z předmětného ujednání ovšem není zcela zřejmé, co přesně strany považovaly za okamžik ukončení činnosti družstva, když i poté, co k ukončení činnosti družstva dojede musí mít družstvo samo právní způsobilost a schopnost samostatně uzavírat smluvní vztahy.
Vzhledem k tomu, že patrně tato skutečnost nenastane před převodem bytových a nebytových jednotek do vlastnictví členů družstva a k uplynutí doby nájmu dojde rozhodně dřív, tak nevznikne patrně žádný spor ohledně toho zda tato skutečnost nastala či nikoliv.
Zásadním nedostatkem pro účely výkonu tohoto práva je otázka existence a dostatečné specifikace předmětu koupě. V předložené smlouvě je tento předmět práva koupě určen tak, že se jedná o spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce - prostoru s právem užívat příslušné automobilové stání označené v prohlášení vlastníka. Takto uvedená specifikace předmětu koupě je nedostatečná a nelze ji bez dalšího jen takto uvést v budoucí kupní smlouvě. Tato kupní smlouva by totiž byla pak neplatná. Nárok na specifikaci u předmětu koupě je dán i požadavky katastrálních předpisů, jimiž se musí předmětná smlouva pro účely vkladu vlastnického práva do katastru řídit. Je třeba pro pořádek zdůraznit, že předmětem koupě v daném případě nikdy nemůže být automobilové stání., neboť se nejedná v právním smyslu o místnost, jenž lze vymezit jako nebytovou jednotku. Uvedené si patrně strany uvědomovaly a za předmět koupě označily spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce. Spoluvlastnický podíl ovšem již dále není řádně určen a ani není uvedeno, jak bude jeho velikost stanovena. Strany navíc v ujednání odkazují na prohlášení vlastníka, které však neexistovalo a neexistuje. Tato skutečnost je podstatná, neboť se v případě koupě má jednat o spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, která však doposud nevznikla.
S ohledem na shora uvedené, kdy chybí podstatná náležitost budoucí kupní smlouvy v předmětném ujednání je tedy nutno uzavřít, že lze považovat ujednání uvedené v čl. V odst. 6 smlouvy za neplatné. I v případě opačného názoru, tj. v případě, že by ujednání bylo platné, tak nepůjde bez vzniku nebytové jednotky souhlasným prohlášením obou vlastníků právo dle čl. V odst. 6 smlouvy vykonat. To znamená, že v případě, že uplyne doba nájmu, avšak vlastníci bytového domu v domě svým rozhodnutím nevymezí bytové a nebytové jednotky, tak nájemce nebude schopen právo koupě sjednané v č. V. Odst. 6 smlouvy o automobilovém stání úspěšně vymáhat u soudu. Přičemž nájemníci se nemůžou domáhat toho, aby vlastníci takové prohlášení o vymezení bytových a nebytových jednotek učinili.
Odpovědi k vymezeným otázkám:
Ad1)
Postup při stanovení výše nájemného u garážového stání byl sice ze strany SMZ odlišný oproti postupu při stanovení výše nájemného za byty, avšak tato skutečnost nezpůsobuje neplatnost nájemní smlouvy či ujednání o výši nájmu.
SMZ v případě nájemného zcela evidentně schválila toliko částku připadající na její podíl. Uvedené není v rozporu s žádným zákonem či právním předpisem a je projevem smluvní volnosti stran, kterou je třeba respektovat.
Ad2)
Z obsahu smlouvy nelze dovodit, že by uzavřením předmětné smlouvy chtěly strany zastřít úplatný převod (kupní smlouvu). Smlouva má veškeré znaky smlouvy nájemní. Jak je již shora uvedeno, součástí nájemní smlouvy může být i ujednání o právu a následné koupě pronajaté věci. Rozhodně se z tohoto důvodu nejedná o zastřený právní úkon. Pokud předmětné ujednání je dostatečně určité a srozumitelné a ani neodporuje ustanovení zákona, tak se jedná o ujednání platné.
Ad 3)
Ve smlouvě je uvedeno: Smluvní strany sjednávají pro případ ukončení činnosti Družstva právo nájemců odkoupit od pronajímatelů jejich spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce - prostoru s právem užívat příslušné automobilové stání označené v prohlášení vlastníka a to za cenu 1.000,-Kč (slovy: Jedentisíc korun českých).
Je třeba zdůraznit, že právo koupě je vázáno toliko na dvě podmínky a to, že dojde k ukončení činnosti družstva a nebo uplynutí sjednané doby nájmu. Pokud některá z těchto skutečností nastane, tak lze uplatnit sjednané právo. Pokud jde o výši budoucí kupní ceny, tak je jen na smluvních stranách, jakou částku si sjednali.
Ad 4)
Ve smlouvě je ohledně budoucí koupě v případě uplynutí doby nájmu uvedeno: Stejné právo, tedy odkoupit od pronajímatelů předmět nájmu, přísluší nájemcům i po uplynutí sjednané doby nájmu, přičemž žádost o odkup musí být pronajímatelům doručena ve lhůtě třiceti dnů od skončení nájmu, jinak toto právo zaniká.
Z uvedeného lze dovodit, že se toto právo vztahuje i na výši kupní ceny, která je uvedena u předchozí skutečnosti zakládající právo koupě.
Ad 5) + Ad 6)
Jelikož se jedná o nájemní smlouvu, tak není žádný důvod pro vrácení nájemného v případě skončení nájmu z důvodu jiných skutečností před uplynutím doby. Nájemné představuje plnění za užívání předmětu nájmu a k tomu nepochybně za minulé období došlo.
Je třeba zdůraznit, že předmětná smlouva není smlouvou kupní a nájemné nelze vnímat jako splátky kupní ceny.
Pokud smlouva neobsahuje smluvní úpravu přechodu práv a povinností v případě smrti nájemce je nutno tedy aplikovat ustanovení zákona. V daném případě je jen otázkou zda u G či GS by bylo možno aplikovat ust. § 2279 občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu. Vzhledem k tomu, že nájemci jsou současně i nájemci bytů v tomto domě a G či GS užívají v souvislosti s nájmem bytu lze doporučit se na toto ustanovení odvolat. V opačném případě by totiž smrtí nájemce nájem bez dalšího skončil, a to i kdyby zde byli dědicové členského podílu či osoby, na které v souladu s ust. § 2279 občanského zákoníku přejde právo nájmu.
Ad 7) + Ad 8)
Výše nájemného sjednaná s každým jednotlivým nájemcem je projevem smluvní volnosti a to i v případě, že jednou ze stran je statutární město. Pokud tedy nájemníci smlouvu podepsali, nemůžou se nyní z tohoto důvodu dovolávat jakýchkoliv námitek.
AD 9)
Pro účely posouzení otázky platnosti nájemní smlouvy jako takové je naprosto nepodstatné, že se na ceně pořízení G, GS, na ceně výstavby se podíleli všichni členové BD stejnou částkou. Podstatné by mohlo být jen to, pokud by nájemci byli vlastníci předmětu nájmu. Pokud tedy jakkoliv participovali na pořízení předmětu nájmu, avšak nemají k němu právo, jež by vylučovalo nájem, tak jim může být věc přenechána do užívání na základě nájemní smlouvy. Skutečnost, že někteří členové G či GS neužívají a nemají možnost si ji odkoupit, nemá vliv na platnost stávajících nájemních smluv.
V nájemním vztahu jen s některými členy vzhledem k uvedenému nelze spatřovat ani nespravedlnost, neboť všichni členové BD, kteří se podíleli na pořízení předmětu nájmu, mají prostřednictvím družstva podíl na nájemném za toto užívání.
Ad 10)
BD se předmětnými smlouvami zavázalo, že za splnění stanovených podmínek prodá předmět koupě nájemcům. Je otázkou, zda toto ujednání o budoucím právu koupě majetku družstva podléhalo souhlasu členské schůze a zda v případě samotného prodeje bude třeba souhlas členské schůze.
Omezení převodu vlastnického práva k bytům a nemovitostem bytového družstva řeší § 751 ZOK ve spojení s § 1188 NOZ. § 751 odst. 1) ZOK.
Ustanovení § 751 ZOK zní : „ 1) Bytové družstvo nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
2) Souhlas podle odstavce 1 musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila.
3) Odstavce 1 a 2 se nepoužijí, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci.“
Předmětná ustanovení dopadají na situace, kdy by mělo dojít k převodům bytů nebo celých budov s družstevními byty nebo převodu pozemků jimi zastavěnými jinak než převodem do vlastnictví členů družstva, kteří jsou jejich nájemci. V případě tohoto převodu vlastnického práva na třetí osobu musí s podmínkami převodu předem souhlasit všichni členové družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů nebo mají podle stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Smyslem tohoto ustanovení je chránit majetkovou podstatu družstva a má zabránit prodeji družstevních bytů nebo budov či jiného majetku třetím osobám bez souhlasu všech členů družstva.
Předmětný postup se však neaplikuje na převody bytů či nebytových prostor do vlastnictví členů družstva, kteří jsou jejich nájemci. Proto odst. 3 téhož paragrafu vylučuje použití ustanovení v odst. 1. K tomu uvádí § 1188 odst. 1) NOZ, že vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví právnické osoby, a je-li nájemcem člen této právnické osoby, který se podílel majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho.
Zjednodušeně řečeno, odst. 1 § 751 má zabránit prodeji družstevních bytů, nebytových prostor nebo budov a jiného majetku družstva třetím osobám bez souhlasu všech jeho členů, zatímco při převodu do vlastnictví jeho členů se použije odst. 3 tohoto paragrafu, který převody bytů členům umožňuje. Pro tyto převody je ale nutný dle posledních stanov družstva souhlas členské schůze, který musí udělit nadpoloviční většina usnášeníschopné schůze.
V předchozí právní úpravě prodej bytů a nebytových prostor podléhalo ustanovení § 239 odst. 4 písm. i) zák.č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku. Prodej nebo jiná majetková dispozice s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty podléhala rozhodnutí členské schůze, která jej mohla přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká. To však neplatilo, jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena, který je nájemcem. Ve stanovách družstva sice uvedená zákonná výjimka výslovně uvedena není, je však otázkou jak by se čl. 19 odst. 4 Stanov družstva vykládal ve vztahu k citované zákonné úpravě. Pokud by se ustanovení stanov vykládalo tak, že členové družstva chtěli podřídit souhlasu členské schůze veškeré převody a to i převody na členy družstva, pak by smlouva o nájmu automobilového stání obsahující vedlejší ujednání o budoucím právu budoucí koupě uzavřená s členem družstva poléhala souhlasu členské schůze. Nedostatek tohoto souhlasu způsobuje neplatnost této smlouvy.
S ohledem na všechny okolnosti týkající se předmětné smlouvy a zejména s přihlédnutím k délce doby uplynulé od jejího uzavření nebude moci se této neplatnosti však dovolávat žádná ze smluvních stran, když navíc bytové družstvo tuto neplatnost zapříčinilo a členové družstva o tomto požadavku vztahujícímu se k převodu majetku družstva vědět měli. Právo domáhat se neplatnosti předmětného ujednání nepochybně však nelze odepřít třetí osobě, která by na takovém rozhodnutí prokázala právní zájem.
Samotný budoucí převod bytů či nebytových prostor členům družstva sice dle nyní účinného zákona o obchodních korporacích nepodléhá souhlasu členské schůze, ale dle posledních stanov družstva je pro i tento převod nutný souhlas členské schůze, přičemž toto rozhodnutí musí přijmout nadpoloviční většina usnášeníschopné schůze. V případě, že takový souhlas nebude dán, nebude smlouva o převodu bytu či nebytového prostoru platná.
Nebude-li souhlas členské schůze k převodu udělen, nemá dotčený člen družstva žádné právní prostředky, jimiž by se mohl domáhat udělení či nahrazení tohoto souhlasu. Tento člen družstva dokonce nebude pravděpodobně ani úspěšný s případným nárokem na náhradu škody, která mu nesplněním této smluvní povinností ze strany družstva vznikne, neboť smlouva o nájmu automobilového stání obsahující právo budoucí koupě nebyla řádně schválena členskou schůzí, ač tomuto rozhodnutí podléhala a ujednání je tedy neplatné.
Závěrem je třeba ovšem třeba zdůraznit, že neplatnost ujednání týkajícího se práva koupě nemusí mít žádný dopad na platnost smlouvy o nájmu. Ujednání o právu koupě je naprosto oddělitelné od ostatních ujednání smlouvy. Otázkou je však, zda nájemce by měl zájem na uzavření této nájemní smlouvy, pokud by neměl možnost si předmět nájmu po uplynutí doby nájmu koupit a zda by se z tohoto důvodu mohl dovolat neplatnosti a vydání uhrazeného nájemného. Znovu je ovšem třeba připomenout, že s ohledem na délku doby by bylo pravděpodobně v rozporu s dobrými mravy přiznání nároku na vydání nájemného jakožto bezdůvodného obohacení vzniklého z neplatného právního úkonu. Navíc nájemce jako člen družstva měl vědět, že k uzavření smlouvy obsahující ujednání o budoucí koupi je třeba souhlas členské schůze a i přesto, že nebyl dán, tuto smlouvu s družstvem uzavřel.
Shora uvedené nedostatky nemusí mít pro nájemce při uplatnění nároku na převod spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce s právem garážového stání žádný dopad, pokud všechny tři strany budou mít zájem na realizaci tohoto převodu a budou tedy dobrovolně plnit. Uvedené nedostatky totiž stranám nebrání, aby nyní uzavřely novou dohodu či ostrou kupní smlouvu, která nebude zcela kopírovat předmět převodu uvedený v komentovaném ujednání.
Zásadní problém se pochopitelně projeví v případě, že kterákoliv ze stran nebude ochotna dobrovolně učinit vše potřebné k převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce s právem garážového stání. V takovém případě nebude moci s ohledem na shora uvedené splnění této povinnosti po této smluvní straně vymáhat soudně.
Jsem toho názoru, že z důvodu popsaných nedostatků nelze ani od smlouvy o nájmu automobilového stání odstoupit a úspěšně požadovat uhrazené nájemné zpět.
Vzniklý stav tak lze nyní vyřešit jen dohodou všech tří stran a to například uzavřením dohody představující dodatek ke smlouvě o nájmu automobilového stání, která by měla veškeré podstatné náležitosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě a také by byla schválena členskou schůzí.
Může existovat pochopitelně i několik jiných řešení vzniklé situace, na kterých se můžou smluvní strany dohodnout. Všechna tato řešení však vyžadují vždy souhlas všech tří smluvních stran. Pokud by se nájemce ohledně prodeje spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce s právem garážového stání nájemce rozhodl upravit svá budoucí práva jen s BD, tak by postoj SMZ pochopitelně představoval určitou právní nejistotu pro tohoto nájemce.
Podávám Vám toto stanovisko a jsem s pozdravem
Mgr. Markéta Vojtášková, advokát