Bytové družstvo Podlesí

V letech 2000 až 2003 stát rozdělil mezi města a obce zhruba osm miliard korun. Jako dotace měly posloužit k výstavbě nových, cenově dostupných nájemních bytů, které nejméně dvacet let zůstanou ve vlastnictví či spoluvlastnictví obce.
Obvyklá výše příspěvku byla 320 tisíc korun na jeden byt. Lidé, kteří si je pořídili, dnes mnohdy litují, že si nekoupili nedotované bydlení. Možná by ušetřili.
Také Tomáš Hejzlar, tajemník Městské části Prahy-Libuš, vidí s odstupem několika let zmíněný dotační program negativně. "Mám neblahý pocit, že ty dotace nejvíce podpořily úplně někoho jiného, než komu byly původně určeny," domnívá se.
Jak naznačuje, státní podpora více než obcím a lidem hledajícím cenově dostupné bydlení pomohla zvýšit ziskové marže developerským a stavebním firmám.

Tisíc projektů po celém Česku
Do Hejzlarova postoje se promítají zkušenosti s libušským projektem Zvonička. Rodil se v letech 2001 až 2005 a od samého počátku jej řídila firma Wadia.
Šlo o investiční záměr v hodnotě téměř 80 milionů korun, do kterého obec vložila pozemek a státní dotaci 15,5 milionu korun. Družstevníci investovali 62 milionů.
"Vtip je v tom, že konečným příjemcem státní dotace nebyli obec ani nájemníci, ale firma, která to vše realizovala," poznamenává advokát Miroslav Duda, který s městskou částí na řešení případu spolupracuje.
Model výstavby, který dal v sousedství hlavní libušské komunikace vzniknout třem bytovým domům ve tvaru lehce pokřiveného písmene U, nepovažují dnes za šťastný nejen zástupci radnice.
Zdrojem nervozity a nejistoty je hlavně pro členy družstva, kteří už do bydlení vložili statisíce nebo spíše miliony korun a stále netuší, jaká bude konečná výše jejich investice.
V případě Libuše jde sice "jen" o 48 bytů, ale podobné problémy budou muset dříve či později řešit i v řadě jiných měst. Podle totožného dotačního mustru (dle vládního nařízení 481/2000) se v Česku v minulých letech uskutečnilo celkem tisíc šestnáct projektů zahrnujících 23 tisíc bytů.
Jaká bude finální cena za byt, se lidé v Libuši mají dozvědět až dvacet let po kolaudaci.
Přesněji řečeno v roce 2025, kdy má mezi městem a bytovým družstvem sdružujícím nájemníky dojít k majetkovému vypořádání. Obec na družstvo svůj vlastnický podíl převede, ale nikde není napsáno za kolik.
Městu stále patří celý stavební pozemek a 51procentní podíl na bytových domech, družstvo drží zbylých 49 procent.
"Záleží jen na nich, jak se po těch dvaceti letech dohodnou. Legislativně to nijak ošetřeno není," říká ředitel Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) Jan Wagner.
Právě jím řízená instituce z popudu někdejší Zemanovy vlády dotace v této podobě od roku 2000 do roku 2003 poskytovala.

Politik a byznysmen v jednom
Projekt v Libuši nevznikl v hlavách místních zastupitelů ani zájemců o byt. Prvotní impulz k němu dal Jaromír Jech, dnes ředitel již zmíněné pražské developerské firmy Wadia.
"Pan Jech k nám přišel - tuším, že to bylo v roce 2001 - a předestřel nám základní principy," vzpomíná dlouholetý tajemník městské části Tomáš Hejzlar.
V té době Jech v orgánech firmy Wadia nefiguroval. Jediným majitelem byla (a nadále je) jeho matka Dagmar, bytem v Bílině.
Syn Jaromír působil od roku 1998 do roku 2006 v komunální politice, byl zastupitelem za ODS v Městské části Praha-Kolovraty.
Právě v jeho politické éře realizovala firma Wadia ve spolupráci s kolovratskou radnicí dva projekty velmi podobné pozdějšímu libušskému. V prvním šlo o 36 bytů přímo proti radnici, u druhého o 144 nedaleko kostela.
V tisku se o nich psalo v roce 2001, když týdeník Respekt rozebíral, zda bude naplněn slib tehdejšího ministra pro místní rozvoj Petra Lachnita o výstavbě cenově dostupných bytů. Autoři textu už tehdy došli k závěru, že nikoliv, dotované byty nejsou o moc levnější než nedotované.
"Rozhodli jsme se, že nechceme svým budoucím obyvatelům nabízet levné a strohé bydlení, ale naopak byty co nejkvalitnější, s plovoucí podlahou v obýváku, koberci v ložnici, bukovými rámy dveří," popisoval tehdy redaktorům vize zastupitelstva Jaromír Jech. Taktně už pomlčel o souvisejícím soukromém byznysu své rodiny.

Ticho v Kolovratech
Týdeník Ekonom chtěl vědět, zda kolovratské projekty vyvolávají podobné majetkoprávní otazníky jako ten libušský. Vedení tamní radnice na zaslané otázky neodpovědělo. Možná i proto, že místostarostkou obce je nyní manželka Jaromíra Jecha Vladimíra, členka představenstva firmy Wadia.
Týdeník Ekonom se na Jaromíra Jecha obrátil s žádostí o schůzku.
"Ke střetu zájmů u mé osoby nedošlo. O vámi zmíněnou problematiku se již mnoho let nazajímáme," uvedl nakonec v e-mailu. Komentovat nynější problémy se ředitel Wadie necítí být kompetentní.
Byli to ale právě lidé z firmy Wadia, kteří v květnu roku 2001 založili Bytové družstvo Libuš (Jechova matka šéfovala představenstvu až do roku 2005), v němž si posléze budoucí nájemníci kupovali podíly.
Bytové družstvo, ovládané Jechovými, s firmou Wadia uzavřelo zprostředkovatelskou smlouvu, na jejímž základě rodinný podnik zajišťoval veškerý servis související s přípravou a realizací stavby i s prodejem bytů.
Domy postavila stavební firma Konstruktiva Konsit. V souladu s vládním nařízením byla sice vybrána v tendru, ale není nezajímavé, že tatáž firma zabezpečovala pro Wadii i výstavbu dalších objektů.
Kolik peněz Wadia za svou práci pro družstvo získala, není známo, údaje nemají ani současní představitelé družstva. Z předaného účetnictví to prý nelze zjistit.
Nynější předsedkyně Jaroslava Adámková, která je i místostarostkou Libuše (za ČSSD), k tomu pouze říká, že hned po svém nástupu smluvní vztah s Wadií ukončili, a připouští, že rozchod nebyl bezproblémový. "To bylo ale v době, kdy byl projekt dokončen a veškeré platby už proběhly," říká.
Jedno je jisté, státní dotační program posloužil společnosti Wadia jako odrazový můstek pro další, větší a tentokrát již čistě komerční projekty.
Takovým je především Zahradní čtvrť v Praze-Zbraslavi, kde se ve třech etapách postavilo přes 700 bytů.

Přátelé Zeleného údolí
Firma Wadia ale rozhodně nebyla jedinou, které výrazná participace na státním dotačním programu otevřela cestu k velkým developerským projektům.
Tak třeba v Liberci podle sdělení mluvčího magistrátu Martina Korycha s pomocí totožného dotačního programu vyrostlo přes 1400 bytů. Plné čtyři pětiny postavila místní developersko-stavební firma Interma (projekty Zelené údolí, Vlnařská, Harcov, Tyršova), která se rychle vyhoupla do pozice druhé nejvýznamnější v libereckém regionu hned po firmě Syner. Právě Syner zabezpečoval výstavbu zbylých dotovaných bytů v sousedství Tipsport areny.
Interma kdysi začínala jako velkoobchod s hutním materiálem. Zlomem v jejím podnikání byla koupě restitučních pozemků ve zmíněném Zeleném údolí a právě rozjezd státních dotací na bytovou výstavbu v polovině devadesátých let.
"Vytvořili jsme pilotní projekt výstavby bytů a rodinných domků, na které se podílí i město a stát formou dotací. Požehnal nám jej sám tehdejší ministr financí Ivan Kočárník a běží dodnes. Za tu dobu jsme už v Zeleném údolí postavili více než sedm set bytů a další máme rozestavěné. Mimo Liberec jsme postavili více než tisíc bytů," vzpomínal a chlubil se už v roce 2002 v deníku MF Dnes Jaroslav Kašpar, zakladatel a spolumajitel Intermy. V regionu je znám i jako význačný fotbalový funkcionář (kluby v Českém Dubu, Liberci i Jablonci).
Roční obrat kdysi neznámé Intermy se v roce 2007 přehoupl přes miliardu korun. "Oni byli vždycky velmi dobře politicky zasíťovaní," říká na adresu šéfů Intermy, kteří se objevovali i mezi sponzory ODS, nejmenovaný liberecký zastupitel.

Nejdřív s dotací, teď už bez
Interma stavěla dotované byty třeba i v Jablonci, v České Třebové či v Novém Boru. Ani na radnici v České Třebové, kde uvedla na trh 45 bytů, dnes podle slov starosty Jaroslava Zedníka nemají ještě jasno, za jakých podmínek se po dvaceti letech město s bytovým družstvem o majetek podělí.
V prvních letech své činnosti se dotovanými byty výrazným způsobem zabývala i pardubická firma CZ Stavební Holding, kterou vlastní podnikatel Zdeněk Quarda. U části projektů byla investory jednotlivá města, u dalších - jak diskutabilní dotační program umožnil - města společně s Bytovým družstvem Dubina II, v němž byl Quarda místopředsedou představenstva.
Ve spolupráci s Quardou a družstvem Dubina stavěly byty například radnice v Mariánských Lázních, ve Vyškově, v Písku, v Poděbradech či v Telči. Velmi významnou akcí byla výstavba 373 bytů ve městě Odolena Voda u Prahy (sídliště Cukrovar).
Quardova firma, založená stejně jako Wadia v roce 1999, se již v roce 2001 dostala na obrat přes 400 milionů korun, v roce 2007 se přehoupla přes miliardu. Za deset let existence má na svém kontě 4000 bytů po celé ČR, v posledních letech již samozřejmě nedotovaných a nenájemních, stavěných do osobního vlastnictví.
V celé řadě dalších měst úzce spolupracovala na státem spolufinancovaných projektech pražská developerská firma EUBE ve vlastnictví podnikatele Allana Jírka.
Například v karlovarské čtvrti Stará Role šlo o 320 bytů, v Mladé Boleslavi o 270 (projekt Laurinova). Ani v obou těchto městech zatím ještě nevědí, jak si s bytovými družstvy po dvaceti letech majetek rozdělí a zaplatí. "Zřejmě to bude věcí dohody," říká neurčitě náměstek mladoboleslavského primátora Adolf Beznoska.

Až co řekne pražský magistrát
Vraťme se zpátky do pražské Libuše, kde problém majetkového vypořádání už řeší, ale k dohodě je stále ještě daleko. Obecní pozemek pod libušskými bytovými domy má nyní tržní hodnotu asi patnácti milionů korun, vlastnický podíl 51 procent na bytových domech dalších zhruba 30 až 50 milionů. A cena dále poroste.
To všechno by městská část hypoteticky mohla chtít po družstvu v roce 2025 do koruny zaplatit, pokud se oba investoři nedohodnou jinak.
"Když moje bývalá manželka družstevní podíl kupovala, byli jsme přesvědčeni, že nic dalšího platit nebudeme, že je to i s pozemkem, se vším. Ani právník, jenž nám smlouvu prověřoval, na problémy nepřišel," říká Milan Háva, jeden z obyvatel domu.
"Nevím, kdo jim co sliboval, možná zástupci Wadie, obec to rozhodně nebyla," oponuje tajemník městské části Tomáš Hejzlar.
Zájemci o byty viděli určitou garanci v tom, že se na projektu podílí obec, a nalákala je i inzerovaná cena nájemních bytů (respektive členských podílů v družstvu). Byla o trochu nižší než aktuální tržní.
"Čtvereční metr bytové plochy stál přibližně 24 tisíc korun. V té době se srovnatelné byty v této lokalitě na volném trhu prodávaly do osobního vlastnictví včetně pozemku v ceně zhruba 28 tisíc za metr. Ceny družstevních bytů byly nižší. Pro mnohé zájemce bylo atraktivní, že hypoteční úvěr si bralo družstvo, nikoliv jednotliví nájemníci. Byt si proto mohli pořídit i lidé, kteří by před bankou jen velmi těžko prokazovali bonitu," říká šéfka družstva Jaroslava Adámková.
Až teď si mnozí družstevníci uvědomují, že proklamované výhody byly jen zdánlivé. V rukou mají jedinou zbraň: apelovat na morálku zastupitelů, aby je "nesedřeli" z kůže. Už jsou vcelku srozuměni s tím, že pozemek odkoupí za tržní cenu, podíl na domě by ale chtěli získat pokud možno bezúplatně, případně s výraznou slevou.
Kdy a zda vůbec se jim toho podaří dosáhnout, je ve hvězdách. "Jakýkoliv případný dodatek ke smlouvě musí schválit nejen naše zastupitelstvo,ale i pražský magistrát," upozorňuje tajemník radnice Hejzlar, přičemž podotýká, že k faktickému vypořádání stejně nemůže dojít dříve než v roce 2025.

Cílem nebyly levné byty
Poslankyně za ODS Zdeňka Horníková by ráda celý problém pomohla řešit legislativní cestou.
"Od samého počátku jsem byla proti tomuto programu. Podle mě je nemyslitelné, aby ti lidé čekali dvacet let. Měli bychom hledat řešení, aby bylo obcím umožněno dotace vrátit a majetkové záležitosti vypořádat co nejrychleji. Na konci toho procesu by v každém domě měl zůstat jediný vlastník - buď obec, družstvo, nebo majitelé jednotlivých bytů, " nevěří Horníková na dlouhodobou udržitelnost nynějšího vlastnického mixu.
O možnost vrácení dotace a vyvázání se ze striktních podmínek dotačního programu už některá města - jako třeba Vyškov - usilovala. V tomto směru byl dokonce v éře lidoveckého ministra pro místní rozvoj Jiřího Čunka předložen návrh do vlády.
"Proti vracení dotací se ale ostře postavilo ministerstvo financí, které v tom vidělo porušení rozpočtové kázně, zadržení veřejných prostředků. I antimonopolní úřad argumentoval, že ty dotace nelze vrátit bez toho, aby k nim byly připočteny i úroky," říká šéf Státního fondu rozvoje bydlení Jan Wagner.
Příklad z Libuše i nadále nepovažuje za zcela typický, podle něj je vyostřený hlavně kvůli místním politickým poměrům. Domnívá se, že ve většině dalších měst panuje mezi radnicemi a družstvy konsenzus.
Wagner, který v čele fondu stojí od jeho vzniku v roce 2000, je přesvědčen, že dotační program svůj účel splnil. "Velmi se bráním kritice, že se tímto způsobem stavěly dotované byty pro bohaté. Cílem programu nebylo stavět sociální byty, ale vybudit investiční výstavbu. A to se podařilo," je přesvědčen Wagner. Nezbývá než souhlasit.

Foto: Jiří Novák

Jiří Pšenička

Libušská Zvonička
Investoři: Obec Praha-Libuš poskytla pozemek a státní dotaci 15,5 milionu korun, bytové družstvo vložilo 62 milionů.
Nynější vlastníci: Pozemek a 51 procent objektu patří obci, 49 procent objektu družstvu.
Budoucí stav: V roce 2025 má obec svůj majetek na družstvo převést, neví se ale za kolik.

23 tisíc bytů
bylo vystavěno s přispěním státu.

 Foto: Václav Vašků

Cena bytů v pražské Libuši podle Jaroskavy Adámkové, předsedkyně bytového družstva, byla sice o trochu nižší než tržní, ale patnáctimilionová státní dotace se v ní v plné míře neprojevila.